减债700亿 富力地产李思廉不所以快速完成的任务中

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原标题:减债700亿R&F房地产李思廉的不可能的任务来源:180度金融

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头上划了“三条红线”的R&F地产,负债高达3500亿英镑,评级已经下降,岌岌可危。要回到正常轨道,李思廉至少需要减债700亿元,按照2020年上半年11.2%的净利率,需要实现商品房销售6250亿元,几乎是R&F房产四年来最好的销售总额。问题是,4年后,700亿的债务按最低的6%年利率计算,已经是868亿了。换句话说,R&F地产的土地储备价值出售成功后,可能只能勉强减债700亿元。如何处理李思廉的其他2800亿债务?

“三条红线”成为R&F收紧诅咒

在“三条红线”形成之前,R&F地产习惯于借新还旧,勉强度日!

9月18日,广州R&F置业有限公司(以下简称“R&F置业”)公司债券“18R&F 06”和“18R&F 07”面临转卖日,转卖金额分别为11.42亿元和5.5亿元。根据公告,R&F地产决定转卖9月18日至10月23日回购的所有债券。

说白了,R&F地产有16.92亿元企业债到期,但李思廉没钱还债,于是决定在债券市场转卖近17亿元债务,但本金无法偿还,而R&F地产不还债,还利息。

然而,这样美好的一天即将结束。负债累累的R&F地产有了“三条红线”就施了魔法,再也不能像以前的孙悟空那样72次变身,翻个跟头10.8万里。

近日,监管部门为住房计划设置了三条红线,要求房企在预付款不超过70%后,取消资产负债率;净负债率不超过100%;现金负债率不低于1.0倍。参照上述标准,R&F地产踩了三条红线。根据三条红线的联系情况,房企中不交叉绿档;一个指示器作为一个黄色文件穿过该线;两个指示器交叉成橙色文件;如果三个指标都越过了这条线,它们就是红色的。绿、黄、橙档计息负债年增长率分别不超过15%、10%、5%。归入红档的房企不能加计息债。

毫无疑问,“三条红线”是在R&F地产的伤口上撒盐。

8月31日,R&F地产发布了半年度报告。2020年上半年,R&F地产总营业额335.91亿元,同比下降4%,净利润39.17亿元,同比下降6%。公司总资产4376.55亿元,总负债3517.59亿元,资产负债率80.3%,净资产负债率177%。其中,一年内到期的非流动负债694.96亿元,增长36.57%;长期贷款826.87亿元,增长4.91%;应付债券302.5亿元。

半年度报告披露后,惠誉和标准普尔分别下调了R&F地产的评级前景和R&F地产及其子公司R&F地产(香港)有限公司(以下简称“R&F香港”)的长期发行人信用评级,而穆迪早在5月份就已经下调了R&F地产和R&F香港的企业家族评级。

8月31日,惠誉将R&F地产评级展望从“稳定”下调至“负面”,并确认该公司长期外币及本币发行人违约评级(IDR)为“B”,高级无担保评级为“B”,回收率为“RR4”。

公告还显示,截至2020年上半年,R&F地产约有360亿元现金,其中180亿元为限制性现金,不足以支付未来12个月到期或转售的380亿元资本市场债务。

在原有信用评级下调后,R&F地产的借款将越来越困难。如果国家严格限制借新还旧,无疑会把李思廉逼上梁山!

李思廉唯一的出路是

过去10年,无论业绩好坏,R&F地产的债务一如既往地飙升!在困难的2008年,R&F房地产的净负债率为123.8%。振兴后,R&F物业的债务情况越来越严重。2015年至2018年,R&F地产的净负债率分别为124.3%、159.9%、169.6%和184%,2020年这一数字将进一步上升至198.9%。

几年来,R&F房地产一直在尽最大努力减少债务。为了减少债务,李思廉亲自签署文件,暂停征地;为了减少债务,R&F地产大幅削减行政办公费用,甚至宣布处置部分资产,但收效甚微。

数据显示,R&F地产有8只债券,总规模为231.45亿元,将在一年内转售。目前,R&F地产只发行了两次债券,筹集了17亿元。此外,部分海外美元债券、280亿银行贷款和130亿信托贷款将在一年内到期。

穆迪今年4月表示,R&F地产未来12个月将有620亿元债务到期,并将在2020年第二季度支付45亿元股息。

9月1日,中信证券-R&F酒店二期资产支持特别计划项目(ABS)申请R&F地产发行的状态变更为“终止”。据公开信息,早在2019年6月27日,中信证券-R&F酒店二期专项资产支持计划项目状态已被接受。项目品种为资产支持证券——ABS,承销商为中信证券股份有限公司,计划发行金额26亿元。

就目前情况来看,如果债券发行不像预期的那样,R&F地产将面临大范围的债务违约,因为回归a股的路还很远,R&F地产也没有更多的融资渠道。

毕竟,通过市场销售利润偿还620亿元到期债务或减少700亿元债务是不现实的。

要回到正常轨道,李思廉至少需要减债700亿元,按照2020年上半年11.2%的净利率,需要实现商品房销售6250亿元,几乎是R&F房产四年来最好的销售总额。问题是,4年后,700亿的债务按最低的6%年利率计算,已经是868亿了。当然,R&F地产不太可能为了缩短市场支付周期而降价促销,因为如果大幅降价,根本无法保证基本利润,金融市场将完全失去信心。

这意味着R&F地产全部土地储备出售成功后,勉强可以减少700亿元债务,未来的R&F地产将完全成为金融机构的打工仔。

然而,如何处置李思廉的其他2800多亿债务呢?

有人会天真地说,R&F地产总资产4376.55亿元,但总负债只有3517.59亿元,真的很糟糕。处置R&F地产的资产后,完全可以平衡财政,会有800多亿元的盈余。但问题是,谁能购买R&F地产4000多亿的资产?

在不平凡的2020年,恒大、融创等各大开发商都在抛售资产,抽回资金。然而市场上根本没有孙宏斌这样的接收器。一旦进入破产程序,引入司法拍卖,基本规则是:第一次依法拍卖,评估价打八折,拍卖结束,第二次拍卖,评估价打六折。没有人知道R&F地产4376.55亿元和2800亿元的资产能否被接管。

可以悲观地说,如果确定中国房地产市场的下行趋势,R&F地产将在3500亿元的巨额债务下,没有力量重返天堂。